Salut Maître du Bois62,
C'est une excellente initiative de lancer ce fil ! L'investissement locatif, c'est un peu comme un jeu de société grandeur nature : il faut de la stratégie, de la patience, et un peu de chance. Vu ton background de menuisier, tu pars déjà avec un avantage certain pour évaluer le potentiel d'un bien.
Pour répondre à tes questions et apporter ma pierre à l'édifice, voici comment je vois les choses, en m'appuyant sur les différents points à considérer :
* **Dénicher les bonnes affaires :** Le nerf de la guerre ! Perso, je passe pas mal de temps à scruter les annonces, mais surtout, je me suis constitué un réseau de professionnels (agents immobiliers, notaires...) qui me préviennent en avant-première des biens intéressants. Ça demande du temps et de l'investissement personnel, mais ça peut rapporter gros. Je pense qu'il est important de faire une étude approfondie du marché immobilier local pour dénicher les meilleures opportunités.
* **Gestion locative :** C'est LA question ! Au début, je gérais tout moi-même pour économiser, mais j'ai vite compris que ça me prenait un temps fou et que ça pouvait être source de stress. Maintenant, je délègue à une agence, même si ça a un coût (environ 7 à 10% des loyers). Pour moi, c'est un investissement qui me permet de me concentrer sur d'autres projets. En tant que scénariste, mon temps est précieux et je ne veux pas le gâcher avec des tâches administratives.
* **Aspects financiers :** C'est là où ça se corse ! Il faut bien étudier son profil d'investisseur et voir si on est prêt à prendre des risques. Pour ma part, je suis plutôt prudent, donc je privilégie les biens avec un bon rendement locatif et un faible taux de vacance. Et bien sûr, il faut optimiser sa fiscalité pour ne pas se faire plumer par l'État. Pour ça, je fais appel à un expert-comptable spécialisé dans l'immobilier.
* **Aspects administratifs :** C'est le truc le plus pénible, mais il faut s'y coller. Je vérifie toujours que le bien est conforme aux normes de sécurité et d'habitabilité, et je m'assure d'avoir toutes les assurances nécessaires (responsabilité civile, dégâts des eaux, etc.). Je suis d'accord qu'il faut anticiper les risques pour assurer la pérennité de son investissement.
Bref, l'investissement locatif, c'est un métier à part entière. Il faut être curieux, rigoureux, et ne pas hésiter à se faire accompagner par des professionnels. Mais avec de la méthode et de la patience, ça peut être une source de revenus très intéressante. Et toi, Maître du Bois62, quels sont tes trucs pour repérer les biens avec du potentiel ? J'imagine que tu dois avoir l’œil pour les travaux à prévoir et les rénovations à faire. Hésites pas à nous en dire plus !
Hello !
Ludique27, ton approche est top, bien structurée 👌. C'est vrai que la gestion locative peut vite devenir chronophage. D'ailleurs, en parlant de temps, j'ai testé une appli de gestion de tâches récemment, ça m'a pas mal aidé à mieux organiser mes journées (rien à voir, mais ça peut servir 😉).
Pour revenir au sujet, je rejoins ton avis sur l'importance de l'expert-comptable. La fiscalité, c'est un vrai casse-tête chinois 🤯. Faut vraiment être pointu pour pas se planter.
C'est clair que la fiscalité c'est un nid à embrouilles... Sophie55, tu as raison de souligner ce point.
En parlant de ne pas se planter, j'ai vu une vidéo pas mal qui résume les bases pour un premier investissement locatif. Bon, c'est un peu orienté sur Chambéry, mais les principes restent valables.
Ca peut aider à y voir plus clair, surtout pour les débutants. Après, faut toujours se méfier des "recettes miracles", mais ça donne des pistes...
Hello la compagnie,
Super intéressant ce fil, et merci pour la vidéo Eclipse, toujours bon d'avoir un aperçu concret même si c'est localisé. Ludique27, ton approche méthodique est rassurante, c'est vrai que ça a l'air d'une usine quand on se lance.
Perso, j'ai une approche peut-être un peu différente, moins "pro" dirons certains, mais qui a fait ses preuves (pour l'instant !). Je suis un peu une touche-à-tout, j'aime bien sentir les choses, le feeling comme on dit. Alors oui, l'étude de marché, les chiffres, tout ça c'est important, mais je crois beaucoup à l'intuition, surtout quand on visite un bien. Est-ce que je me vois y vivre ? Est-ce que j'imagine facilement des locataires heureux ? Ça peut paraître naïf, mais ça me guide pas mal.
Pour la gestion, j'ai fait les deux : gérer moi-même et déléguer. Honnêtement, déléguer c'est un confort indéniable, mais ça a un coût, et on perd un peu le contrôle. Gérer soi-même, c'est plus de boulot, c'est sûr, mais ça permet de mieux connaître ses locataires, d'anticiper les problèmes, et de créer une relation de confiance. Après, faut être dispo, et pas avoir peur de se salir les mains.
Un truc qui me semble aussi ultra important, c'est de bien connaître ses droits et ses obligations. Les lois changent tout le temps, c'est un vrai bordel. On pourrait vite se retrouver hors clous. D'ailleurs je suis tombée sur un site avec pas mal d'infos sur le sujet, je vous le partage : https://www.objectif-rentier.fr/ . Ça parle pas mal de la rentabilité, mais y'a aussi des articles sur la réglementation, les assurances, etc. Faut vraiment être au point, c'est le minimum ! Je pense qu'y a un article qui parle d'un mécanisme juridique qui peut simplifier les échanges de la rent en cas de successions par exemple.
Après, chacun sa méthode, mais je pense que le plus important c'est d'être passionné et de ne pas avoir peur de se lancer. Et surtout, de ne pas écouter les oiseaux de mauvais augure qui vous disent que c'est trop compliqué, que c'est risqué, etc. Oui, c'est pas facile, mais c'est possible ! Et quand on voit les loyers arriver chaque mois, ça motive à continuer.
Bon courage à tous dans vos projets locatifs !
Merci Zinzin3 pour le partage de site, ça a l'air bien complet. Et ton approche au feeling, je comprends tout à fait, faut aussi que ça nous parle un peu, sinon c'est juste des chiffres et c'est moins fun.
Pour compléter ce que dit Zinzin3 (et Café et Course29), si le feeling est important, il faut quand même pas négliger l'aspect sécurité, surtout au niveau des installations électriques. Un petit diagnostic par un pro, ça coute pas une fortune et ça peut éviter de gros soucis par la suite. Genre vérifier la conformité du tableau, la mise à la terre, ce genre de choses. Mieux vaut prévenir que guérir, comme on dit.
Sophie66 tu as raison, la sécurité c'est la base. D'ailleurs Maitre du Bois62, quand tu dis "repérer les biens avec du potentiel", tu penses plus à des trucs qui nécessitent de gros travaux, ou plutôt des petites retouches ? Genre tu vises les biens vraiment à rénover entièrement ou ceux qui ont juste besoin d'un coup de frais ?
Alors Café et Course29, quand je parle de potentiel, c'est un peu les deux mon capitaine !
Ca dépend du budget et de l'envie. Des fois, je vois un truc qui a besoin d'un bon coup de rénovation complète, mais avec des beaux volumes et un cachet d'enfer. Là, je me dis qu'il y a moyen de faire un truc vraiment sympa et de le louer plus cher.
Mais souvent, je préfère les biens qui ont juste besoin d'un rafraichissement : peinture, sol, cuisine, salle de bain... Des trucs que je peux faire moi-même en gros. Ca prend moins de temps et c'est moins risqué niveau budget. Et puis, ça permet de valoriser le bien sans se lancer dans des travaux pharaoniques.
Faut voir aussi le quartier. Si c'est un quartier qui se développe, ça peut valoir le coup d'investir dans un bien à rénover complètement. Mais si c'est un quartier plus calme, je préfère un truc plus simple à remettre au gout du jour.
En gros, c'est du cas par cas. Mais l'idée, c'est toujours de trouver un bien qui a un potentiel de valorisation, que ce soit grâce à des travaux ou grâce à l'emplacement.
Hello Maitre du Bois62,
C'est intéressant ta vision des choses, et je suis assez d'accord sur le fait que ça dépend vraiment du cas par cas. Ce qui est top, c'est que tu as l'œil pour les travaux, ça te donne un avantage certain pour négocier les prix.
Perso, comme je le disais plus haut, je suis plus axée sur la sécurité des installations. Et là, je pense qu'il faut pas hésiter à investir, même si c'est un bien qui a déjà été rafraichi. Parce que même si la peinture est nickel et que la cuisine est toute neuve, si le tableau électrique date des années 70, c'est un coup à avoir des soucis. Et là, c'est pas juste une question de confort, c'est une question de sécurité pour les locataires et de responsabilité pour le propriétaire.
Après, c'est sûr que le quartier joue énormément. Dans un quartier en plein boom, on peut se permettre de prendre plus de risques et d'investir dans un bien à rénover complètement. Mais dans un quartier plus pépère, autant privilégier un truc plus simple et sûr. Puis bon, faut voir ce que tu veux en faire. Si c'est pour de la location étudiante, un coup de peinture et deux trois meubles IKea suffiront, alors que pour une famille, tu vas essayer de viser un truc plus cossu.
Et puis bon, si tu fais toi-même, tu peux plus facilement amortir le prix de tes travaux sur les loyers suivants. C'est malin 😎. En tout cas, c'est bien d'avoir plusieurs cordes à son arc, comme tu dis !
En tout cas merci pour tes conseils, c'est toujours bon d'avoir l'avis d'un pro du bâtiment !👍
Oui enfin Sophie66, faut pas non plus tomber dans la parano avec l'électricité ! Bien sûr que la sécurité c'est important, mais faut pas croire qu'un tableau des années 70 va forcément mettre le feu. Souvent, c'est juste qu'il n'est plus aux normes actuelles, mais ça fonctionne encore très bien. Et puis, un diagnostic c'est vite fait, et souvent ça se limite à quelques bricoles à changer. Faut pas effrayer les jeunes investisseurs non plus !
Maitre du Bois62, t'as raison de nuancer, on dirait ma grand-mère qui flippe pour un rien avec l'électricité 😅. C'est pas parce que c'est vieux que c'est dangereux, faut juste vérifier. Mais bon, sécurité d'abord quand même, on est d'accord.
Zinzin3, tu m'as fait rire avec ta grand-mère et l'électricité ! C'est vrai qu'il faut pas tomber dans l'excès, mais bon, Sophie66 a raison sur un point : un diagnostic, ça coûte pas grand chose et ça permet d'être tranquille. Mieux vaut prévenir que guérir, comme on dit. Après, chacun son niveau de risque, c'est sûr.
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Salut Maître du Bois62, C'est une excellente initiative de lancer ce fil ! L'investissement locatif, c'est un peu comme un jeu de société grandeur nature : il faut de la stratégie, de la patience, et un peu de chance. Vu ton background de menuisier, tu pars déjà avec un avantage certain pour évaluer le potentiel d'un bien. Pour répondre à tes questions et apporter ma pierre à l'édifice, voici comment je vois les choses, en m'appuyant sur les différents points à considérer : * **Dénicher les bonnes affaires :** Le nerf de la guerre ! Perso, je passe pas mal de temps à scruter les annonces, mais surtout, je me suis constitué un réseau de professionnels (agents immobiliers, notaires...) qui me préviennent en avant-première des biens intéressants. Ça demande du temps et de l'investissement personnel, mais ça peut rapporter gros. Je pense qu'il est important de faire une étude approfondie du marché immobilier local pour dénicher les meilleures opportunités. * **Gestion locative :** C'est LA question ! Au début, je gérais tout moi-même pour économiser, mais j'ai vite compris que ça me prenait un temps fou et que ça pouvait être source de stress. Maintenant, je délègue à une agence, même si ça a un coût (environ 7 à 10% des loyers). Pour moi, c'est un investissement qui me permet de me concentrer sur d'autres projets. En tant que scénariste, mon temps est précieux et je ne veux pas le gâcher avec des tâches administratives. * **Aspects financiers :** C'est là où ça se corse ! Il faut bien étudier son profil d'investisseur et voir si on est prêt à prendre des risques. Pour ma part, je suis plutôt prudent, donc je privilégie les biens avec un bon rendement locatif et un faible taux de vacance. Et bien sûr, il faut optimiser sa fiscalité pour ne pas se faire plumer par l'État. Pour ça, je fais appel à un expert-comptable spécialisé dans l'immobilier. * **Aspects administratifs :** C'est le truc le plus pénible, mais il faut s'y coller. Je vérifie toujours que le bien est conforme aux normes de sécurité et d'habitabilité, et je m'assure d'avoir toutes les assurances nécessaires (responsabilité civile, dégâts des eaux, etc.). Je suis d'accord qu'il faut anticiper les risques pour assurer la pérennité de son investissement. Bref, l'investissement locatif, c'est un métier à part entière. Il faut être curieux, rigoureux, et ne pas hésiter à se faire accompagner par des professionnels. Mais avec de la méthode et de la patience, ça peut être une source de revenus très intéressante. Et toi, Maître du Bois62, quels sont tes trucs pour repérer les biens avec du potentiel ? J'imagine que tu dois avoir l’œil pour les travaux à prévoir et les rénovations à faire. Hésites pas à nous en dire plus !
Hello ! Ludique27, ton approche est top, bien structurée 👌. C'est vrai que la gestion locative peut vite devenir chronophage. D'ailleurs, en parlant de temps, j'ai testé une appli de gestion de tâches récemment, ça m'a pas mal aidé à mieux organiser mes journées (rien à voir, mais ça peut servir 😉). Pour revenir au sujet, je rejoins ton avis sur l'importance de l'expert-comptable. La fiscalité, c'est un vrai casse-tête chinois 🤯. Faut vraiment être pointu pour pas se planter.
C'est clair que la fiscalité c'est un nid à embrouilles... Sophie55, tu as raison de souligner ce point. En parlant de ne pas se planter, j'ai vu une vidéo pas mal qui résume les bases pour un premier investissement locatif. Bon, c'est un peu orienté sur Chambéry, mais les principes restent valables.
Ca peut aider à y voir plus clair, surtout pour les débutants. Après, faut toujours se méfier des "recettes miracles", mais ça donne des pistes...
Hello la compagnie, Super intéressant ce fil, et merci pour la vidéo Eclipse, toujours bon d'avoir un aperçu concret même si c'est localisé. Ludique27, ton approche méthodique est rassurante, c'est vrai que ça a l'air d'une usine quand on se lance. Perso, j'ai une approche peut-être un peu différente, moins "pro" dirons certains, mais qui a fait ses preuves (pour l'instant !). Je suis un peu une touche-à-tout, j'aime bien sentir les choses, le feeling comme on dit. Alors oui, l'étude de marché, les chiffres, tout ça c'est important, mais je crois beaucoup à l'intuition, surtout quand on visite un bien. Est-ce que je me vois y vivre ? Est-ce que j'imagine facilement des locataires heureux ? Ça peut paraître naïf, mais ça me guide pas mal. Pour la gestion, j'ai fait les deux : gérer moi-même et déléguer. Honnêtement, déléguer c'est un confort indéniable, mais ça a un coût, et on perd un peu le contrôle. Gérer soi-même, c'est plus de boulot, c'est sûr, mais ça permet de mieux connaître ses locataires, d'anticiper les problèmes, et de créer une relation de confiance. Après, faut être dispo, et pas avoir peur de se salir les mains. Un truc qui me semble aussi ultra important, c'est de bien connaître ses droits et ses obligations. Les lois changent tout le temps, c'est un vrai bordel. On pourrait vite se retrouver hors clous. D'ailleurs je suis tombée sur un site avec pas mal d'infos sur le sujet, je vous le partage : https://www.objectif-rentier.fr/ . Ça parle pas mal de la rentabilité, mais y'a aussi des articles sur la réglementation, les assurances, etc. Faut vraiment être au point, c'est le minimum ! Je pense qu'y a un article qui parle d'un mécanisme juridique qui peut simplifier les échanges de la rent en cas de successions par exemple. Après, chacun sa méthode, mais je pense que le plus important c'est d'être passionné et de ne pas avoir peur de se lancer. Et surtout, de ne pas écouter les oiseaux de mauvais augure qui vous disent que c'est trop compliqué, que c'est risqué, etc. Oui, c'est pas facile, mais c'est possible ! Et quand on voit les loyers arriver chaque mois, ça motive à continuer. Bon courage à tous dans vos projets locatifs !
Merci Zinzin3 pour le partage de site, ça a l'air bien complet. Et ton approche au feeling, je comprends tout à fait, faut aussi que ça nous parle un peu, sinon c'est juste des chiffres et c'est moins fun.
Pour compléter ce que dit Zinzin3 (et Café et Course29), si le feeling est important, il faut quand même pas négliger l'aspect sécurité, surtout au niveau des installations électriques. Un petit diagnostic par un pro, ça coute pas une fortune et ça peut éviter de gros soucis par la suite. Genre vérifier la conformité du tableau, la mise à la terre, ce genre de choses. Mieux vaut prévenir que guérir, comme on dit.
Sophie66 tu as raison, la sécurité c'est la base. D'ailleurs Maitre du Bois62, quand tu dis "repérer les biens avec du potentiel", tu penses plus à des trucs qui nécessitent de gros travaux, ou plutôt des petites retouches ? Genre tu vises les biens vraiment à rénover entièrement ou ceux qui ont juste besoin d'un coup de frais ?
Alors Café et Course29, quand je parle de potentiel, c'est un peu les deux mon capitaine ! Ca dépend du budget et de l'envie. Des fois, je vois un truc qui a besoin d'un bon coup de rénovation complète, mais avec des beaux volumes et un cachet d'enfer. Là, je me dis qu'il y a moyen de faire un truc vraiment sympa et de le louer plus cher. Mais souvent, je préfère les biens qui ont juste besoin d'un rafraichissement : peinture, sol, cuisine, salle de bain... Des trucs que je peux faire moi-même en gros. Ca prend moins de temps et c'est moins risqué niveau budget. Et puis, ça permet de valoriser le bien sans se lancer dans des travaux pharaoniques. Faut voir aussi le quartier. Si c'est un quartier qui se développe, ça peut valoir le coup d'investir dans un bien à rénover complètement. Mais si c'est un quartier plus calme, je préfère un truc plus simple à remettre au gout du jour. En gros, c'est du cas par cas. Mais l'idée, c'est toujours de trouver un bien qui a un potentiel de valorisation, que ce soit grâce à des travaux ou grâce à l'emplacement.
Hello Maitre du Bois62, C'est intéressant ta vision des choses, et je suis assez d'accord sur le fait que ça dépend vraiment du cas par cas. Ce qui est top, c'est que tu as l'œil pour les travaux, ça te donne un avantage certain pour négocier les prix. Perso, comme je le disais plus haut, je suis plus axée sur la sécurité des installations. Et là, je pense qu'il faut pas hésiter à investir, même si c'est un bien qui a déjà été rafraichi. Parce que même si la peinture est nickel et que la cuisine est toute neuve, si le tableau électrique date des années 70, c'est un coup à avoir des soucis. Et là, c'est pas juste une question de confort, c'est une question de sécurité pour les locataires et de responsabilité pour le propriétaire. Après, c'est sûr que le quartier joue énormément. Dans un quartier en plein boom, on peut se permettre de prendre plus de risques et d'investir dans un bien à rénover complètement. Mais dans un quartier plus pépère, autant privilégier un truc plus simple et sûr. Puis bon, faut voir ce que tu veux en faire. Si c'est pour de la location étudiante, un coup de peinture et deux trois meubles IKea suffiront, alors que pour une famille, tu vas essayer de viser un truc plus cossu. Et puis bon, si tu fais toi-même, tu peux plus facilement amortir le prix de tes travaux sur les loyers suivants. C'est malin 😎. En tout cas, c'est bien d'avoir plusieurs cordes à son arc, comme tu dis ! En tout cas merci pour tes conseils, c'est toujours bon d'avoir l'avis d'un pro du bâtiment !👍
Oui enfin Sophie66, faut pas non plus tomber dans la parano avec l'électricité ! Bien sûr que la sécurité c'est important, mais faut pas croire qu'un tableau des années 70 va forcément mettre le feu. Souvent, c'est juste qu'il n'est plus aux normes actuelles, mais ça fonctionne encore très bien. Et puis, un diagnostic c'est vite fait, et souvent ça se limite à quelques bricoles à changer. Faut pas effrayer les jeunes investisseurs non plus !
Maitre du Bois62, t'as raison de nuancer, on dirait ma grand-mère qui flippe pour un rien avec l'électricité 😅. C'est pas parce que c'est vieux que c'est dangereux, faut juste vérifier. Mais bon, sécurité d'abord quand même, on est d'accord.
Zinzin3, tu m'as fait rire avec ta grand-mère et l'électricité ! C'est vrai qu'il faut pas tomber dans l'excès, mais bon, Sophie66 a raison sur un point : un diagnostic, ça coûte pas grand chose et ça permet d'être tranquille. Mieux vaut prévenir que guérir, comme on dit. Après, chacun son niveau de risque, c'est sûr.